Không còn chỉ xoay quanh yếu tố vị trí như trước, môi trường sống hiện đang trở thành một trong những tiêu chí hàng đầu, để người mua nhà lựa chọn nơi an cư, cũng như khi nhà đầu tư đánh giá tiềm năng gia tăng…

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), trong nhiều năm qua, vị trí luôn là yếu tố hàng đầu và quan trọng bậc nhất khi lựa chọn mua bất động sản để ở hay đầu tư. Tuy nhiên, không chỉ xoay quanh vị trí như trước đây, người mua nhà hiện đang ngày càng quan tâm tới chất lượng môi trường sống, từ không gian xanh, mật độ xây dựng, tiện ích nội khu cho đến các yếu tố cộng đồng dân cư. Sự thay đổi này xuất phát từ thực trạng ô nhiễm môi trường đô thị và lối sống sau đại dịch. 

Thực tế, các đô thị lớn tại Việt Nam đang “nóng” lên từng ngày vì bê tông hóa, phát thải của phương tiện giao thông cá nhân, chất lượng không khí suy giảm và hiện tượng đảo nhiệt đô thị ngày càng rõ nét. Trong đó, khu vực trung tâm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ số bụi mịn PM2.5 liên tục vượt ngưỡng an toàn, thậm chí gấp đôi khuyến nghị của Tổ chức y tế thế giới (15 μg/m³ trung bình 24 giờ), khiến hai thành phố thường xuyên lọt top ô nhiễm không khí nhất thế giới. Đặc biệt vào các đợt nắng nóng những năm gần đây, nhiệt độ ngoài trời ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh luôn ghi nhận mức cao hơn, tới 10 độ C so với nhiệt độ khí tượng và vùng ven. Đây hệ quả của quá trình mở rộng, đô thị hóa thiếu bền vững, thiếu tính toán đến việc cân bằng sinh thái và diện tích xanh tối thiểu.

Hơn nữa, sau đại dịch Covid-19, lối sống của người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và giới trẻ đã “chuyển hướng” mạnh mẽ theo nguyên tắc đề cao sức khỏe thể chất lẫn tinh thần. Họ không chỉ chú trọng đến phong cách sống hiện đại, mà còn quan tâm sâu tới môi trường sống xung quanh. 

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn về tâm lý khách hàng cuối năm 2024 cho thấy, 86% người tham gia khảo sát quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh; 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho ngôi nhà xanh.

Thực trạng này đã góp phần thúc đẩy chất lượng sống trở thành xu thế chủ đạo trong quyết định an cư, đầu tư bất động sản. Các dự án có quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh, thiết kế thân thiện với thiên nhiên… đang thu hút sự quan tâm của người mua nhà, nhất là tầng lớp trung lưu và người trẻ có điều kiện tài chính tốt.

Đồng thời, định nghĩa về “vị trí đẹp” cũng dần thay đổi theo hướng mở rộng hơn, linh hoạt hơn. Trước đây, định nghĩa vị trí “đẹp” thường gắn liền với khu vực trung tâm đô thị, nơi tập trung hệ thống hạ tầng hành chính, dịch vụ, giáo dục, kinh tế. Song hiện nay, định nghĩa này đã dần được mở rộng trước áp lực của xu hướng quá tải và ô nhiễm tại lõi đô thị, cũng như sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, giúp ranh giới hành chính dần được “xóa bỏ”.

Thay vì nhất thiết phải nằm “trong lòng thành phố”, người mua nhà hiện có xu hướng tìm kiếm vị trí “có khả năng kết nối”, nơi họ dễ dàng tiếp cận được các trung tâm kinh tế, hệ thống dịch vụ - giáo dục - y tế và không gian công cộng chất lượng, mà không cần sống trong khu vực ngột ngạt, ô nhiễm hay quá tải dân cư. 

Dù vậy, khả năng kết nối ở đây không chỉ là khoảng cách địa lý, mà còn là thời gian di chuyển. Một dự án nhà ở cách trung tâm thành phố 10km-20km nhưng có kết nối thuận tiện qua các tuyến giao thông công cộng như: metro, cao tốc, và ở gần công viên, hồ nước, khu trường học… vẫn được người mua ưu ái hơn so với một căn hộ “trong trung tâm” nhưng nằm giữa điểm ô nhiễm, nóng bức, thiếu cây xanh, nhất là luôn trong trạng thái “tắc đường, kẹt xe”.

Vars cho rằng khi nhu cầu nâng cao chất lượng sống trở thành ưu tiên hàng đầu, môi trường sống tốt vừa là tiêu chí lựa chọn nơi an cư, vừa trở thành yếu tố then chốt trong việc đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị của bất động sản. Tác động của môi trường sống được phản ánh trong hành vi mua bán và giá trị bất động sản.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội cũng chỉ ra, yếu tố môi trường sống ngày càng tác động tới giá trị của bất động sản, đặc biệt trong phân khúc cao cấp. Cụ thể, các dự án có mật độ xây dựng thấp, không gian sống xanh thường ghi nhận mức giá chuyển nhượng trung bình cao hơn từ 5-10% so với dự án cùng khu vực nhưng điều kiện môi trường kém hơn. Đồng thời, các dự án gần khu vực sông, hồ, công viên hoặc có hệ sinh thái đầy đủ, khép kín cũng đạt biên độ tăng giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường ổn định, và khả năng phục hồi nhanh hơn khi thị trường điều chỉnh. 

Do đó, nhà đầu tư cần thoát khỏi tư duy truyền thống, hướng tới những khu vực hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bền vững, khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự thay vì chỉ lưu ý đến yếu tố “trung tâm”.