Thị trường quyền sử dụng đất trong Nghị quyết 21-NQ/TW đã xác nhận rõ vị thế của nó như là một cấu phần có tính độc lập tương đối trong thị trường bất động sản. Điều này rất quan trọng khi thể chế hóa Nghị quyết 21 vào Luật Đất đai sửa đổi.

Sau bốn năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW, nhiều chủ trương về đất đai đã được thể chế hóa. Tuy nhiên, đất đai vẫn còn nhiều điểm nghẽn, chưa thực sự trở thành nguồn lực phát triển.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã kế thừa những quan điểm cơ bản của Nghị quyết 18, đồng thời điều chỉnh, bổ sung để định hướng sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Trong Nghị quyết 21, sự điều chỉnh cách diễn đạt khi đặt “thị trường quyền sử dụng đất” bên cạnh “thị trường bất động sản”.

THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DÙNG ĐẤT CÓ TÍNH ĐỘC LẬP TƯƠNG ĐỐI

Khái niệm “thị trường quyền sử dụng đất” đã xuất hiện từ khá sớm. Luật Đất đai năm 2003 đã giao nhiệm vụ cho Nhà nước “quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”. Còn Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 cũng đã nhiều lần sử dụng cụm từ “thị trường bất động sản”, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Vậy điểm đáng chú ý trong cách Nghị quyết 21 sử dụng khái niệm này là gì?

Đó là Nghị quyết 21 đã nhấn mạnh vị trí của “thị trường quyền sử dụng đất” như một cấu phần quan trọng, có tính độc lập tương đối với thị trường bất động sản. Và nhấn mạnh: thị trường này cần được phát triển minh bạch và hiệu quả hơn trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc nhận diện đúng điểm này sẽ giúp cho việc xây dựng các quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi và các luật liên quan chuẩn chỉnh hơn theo tinh thần Nghị quyết 21.

Cụ thể khi đọc phần mục tiêu tổng quát, Nghị quyết 21 vẫn giữ cách diễn đạt bao hàm: “Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”.

Nhưng tại mục 2.6 thuộc phần Nhiệm vụ, giải pháp, Nghị quyết lại dành một tiêu đề riêng “Về thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản”. Nghị quyết viết: “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững”.

Sự điều chỉnh từ công thức “trong đó có” sang cách diễn đạt song song ở phần nhiệm vụ, giải pháp cho thấy Nghị quyết muốn làm rõ hơn vị trí của thị trường quyền sử dụng đất.

Nghị quyết không khẳng định đây là hai thị trường hoàn toàn tách biệt. Mục tiêu của sự điều chỉnh là nhấn mạnh yêu cầu phát triển đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất thông qua các giải pháp cụ thể về công khai thông tin, thương mại hóa quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch và kết nối dữ liệu.

Việc hiểu đúng thị trường quyền sử dụng đất là một cấu phần quan trọng, có tính độc lập tương đối với thị trường bất động sản và rất cần thiết. Nếu hiểu đó là hai thị trường “tách bạch hoàn toàn” sẽ dẫn đến xây dựng khung pháp lý độc lập, điều này không đúng với tinh thần Nghị quyết 21. Ngược lại, nếu xem nhẹ tính độc lập tương đối thì dễ bỏ qua yêu cầu hoàn thiện cơ chế vận hành của thị trường quyền sử dụng đất, cũng trái với Nghị quyết.

CÁC ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỞNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Nghị quyết 21 khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt, đồng thời là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước. Quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, là đối tượng giao dịch của thị trường quyền sử dụng đất, nhưng không phải là quyền sở hữu. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật; Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp.

Việc nhấn mạnh thị trường quyền sử dụng đất nằm trong mạch tư duy chung về nâng cao hiệu quả phân bổ các nguồn lực. Khi quyền sử dụng đất được lưu thông minh bạch, trên cơ sở thông tin đầy đủ, giá cả rõ ràng và thủ tục thuận lợi, đất đai mới có điều kiện được phân bổ đến những chủ thể có năng lực sử dụng hiệu quả hơn. Điều đó góp phần giảm dần cơ chế xin – cho, hạn chế thất thoát, lãng phí, tiêu cực và nâng cao đóng góp của đất đai vào tăng trưởng kinh tế.

Trên cơ sở nhận diện đúng vị trí đó, Nghị quyết 21 đã đưa ra các định hướng cụ thể để phát triển thị trường quyền sử dụng đất: Công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và tranh chấp; đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất; kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký bảo đảm và kinh doanh bất động sản; khuyến khích giao dịch qua sàn và thanh toán không dùng tiền mặt.

Việc rà soát thực địa, đối chiếu với bản đồ địa chính và cập nhật đầy đủ thông tin về thửa đất, người sử dụng đất, mục đích và hiện trạng sử dụng là nền tảng để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai “đúng, đủ, sạch, sống”. Khi quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý của thửa đất được xác định rõ, các giao dịch sẽ an toàn, minh bạch hơn, góp phần phát triển thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh.

Đồng thời, Nghị quyết 21 yêu cầu phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp trên cơ sở tự nguyện, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nông dân.

Những giải pháp trên cho thấy Nghị quyết coi thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất là kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Thị trường quyền sử dụng đất gắn kết chặt chẽ với thị trường bất động sản; quyền sử dụng đất là yếu tố nền tảng, không thể thiếu trong hầu hết các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng và hạ tầng gắn liền với đất.

Việc thúc đẩy lưu thông quyền sử dụng đất không đồng nghĩa thả nổi thị trường: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý, quyết định và điều tiết giá đất; đồng thời sử dụng công cụ thuế, tài chính để chống bỏ hoang, găm giữ, đầu cơ và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.

Nghị quyết 21 cho thấy sự điều chỉnh ngôn ngữ và sự nhấn mạnh cần thiết nhằm làm rõ vị trí của thị trường quyền sử dụng đất. Đây là bộ phận quan trọng trong tổng thể thị trường bất động sản và hệ thống các thị trường yếu tố sản xuất, cần được hoàn thiện cơ chế vận hành để phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định.

Vì thế khi thể chế hóa Nghị quyết vào Luật Đất đai sửa đổi và các luật có liên quan, cần bảo đảm sự nhất quán: vừa hoàn thiện cơ chế vận hành của thị trường quyền sử dụng đất, vừa giữ mối liên hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản; vừa khơi thông nguồn lực, vừa không buông lỏng quản lý; vừa thúc đẩy phát triển, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Nhận diện đúng vị trí của khái niệm này sẽ góp phần xây dựng các quy định pháp luật khả thi, đồng bộ, phục vụ mục tiêu đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược cho phát triển đất nước.