Báo cáo từ Công ty Cushman & Wakefield cho biết sau khi định nghĩa lại Vùng kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng đạt 23.563ha, ghi nhận mức tăng đột phá - khoảng 37% về quy mô so với trước đây.

Cùng với đó, thị trường tiếp tục đón nhận thêm nguồn cung mới trong quý, với 3 khu công nghiệp được khởi công tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung hơn 700ha diện tích đất cho thuê.

Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường đất công nghiệp miền Bắc quý 3/2025 chỉ đạt 67%, giảm so với quý trước. Tuy nhiên, đây là diễn biến đã được dự báo và không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc một lượng lớn nguồn cung mới từ các tỉnh ngoài vùng kinh tế trọng điểm, như Bắc Giang và Phú Thọ, được đưa vào thị trường sau khi sáp nhập, khiến thị trường cần thời gian để hấp thụ. Thực tế, sức cầu vẫn duy trì mạnh mẽ tại những “đầu tàu” công nghiệp. 

HÀ NỘI GẦN NHƯ LẤP ĐẦY QUỸ ĐẤT CÔNG NGHIỆP HIỆN HỮU

"Trong đó, Hà Nội gần như đã lấp đầy hoàn toàn quỹ đất hiện hữu, còn Bắc Ninh là 75%. Nhu cầu thuê tiếp tục tập trung vào các ngành công nghệ, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch", báo cáo của Cushman & Wakefield nêu rõ.

Mức giá chào thuê đất khu công nghiệp trong quý đạt khoảng 133 USD/m2/thời hạn thuê, giảm nhẹ 2% so với quý trước – chủ yếu do việc bổ sung các địa phương có mặt bằng giá thấp hơn vào phạm vi tính toán toàn vùng, nhưng xét trên tổng thể, giá thuê vẫn tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy xu hướng tăng trưởng bền vững tại khu vực công nghiệp trọng điểm.

Trong khi đó, đối với nhà xưởng xây sẵn, trong quý 3/2025, tổng nguồn cung hiện hữu tại khu vực phía Bắc đạt 5,1 triệu m2 diện tích cho thuê, tăng khoảng 14% so với quy mô trước khi sáp nhập tỉnh. Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận gần 100.000 m2 sàn cho thuê mới đến từ hai dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên.

Điểm nhấn đáng chú ý trong quý là tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý 2/2025. Mức tăng này đặc biệt ấn tượng khi diễn ra đồng thời với việc thị trường đón nhận thêm gần 100.000 m2 nguồn cung mới, cho thấy sức cầu đang vượt tốc độ mở rộng nguồn cung, và các dự án có vị trí thuận lợi đều được hấp thụ nhanh chóng. Trong đó, Hà Nội dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 100%, tiếp theo là Hưng Yên 93%, Hải Phòng 87% và Bắc Ninh 86%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các ngành mũi nhọn như linh kiện điện tử, bo mạch, cùng một số ngành sản xuất truyền thống, vốn ưu tiên mô hình RBF để rút ngắn thời gian triển khai.

Về giá thuê, nhà xưởng xây sẵn (RBF) trong quý vẫn duy trì ở mức 5,0 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý 2/2025. Sự ổn định này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn hấp thụ nguồn cung mới một cách cân bằng. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, giá đã tăng 2%, là chỉ dấu cho thấy xu hướng tăng giá dài hạn vẫn duy trì mạnh mẽ, được củng cố bởi nền tảng nhu cầu vững chắc.

Đối với kho xây sẵn (RBW) và kho xưởng hỗn hợp, sau khi sáp nhập tỉnh, tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu của nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Bắc đạt 3,4 triệu m2 diện tích cho thuê. Quy mô này tăng 7,6% so với quy mô trước khi sáp nhập. Thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới là 18.000 m2 diện tích sàn cho thuê từ một dự án tại Hưng Yên. 

Tỷ lệ lấp đầy của thị trường nhà kho xây sẵn trong quý 3/2025 đạt khoảng 77%, tăng 7 điểm phần trăm so với quý 2/2025. Sự tăng trưởng mạnh mẽ về nhu cầu thuê này chủ yếu đến từ việc tích trữ hàng hóa phục vụ dịp lễ cuối năm và sự phát triển ổn định của các ngành linh kiện điện tử, bo mạch, sản xuất truyền thống và vật liệu xây dựng. Với quy mô dự án hạn chế, các tỉnh Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh có tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ từ 97% đến 100%. Tiếp theo là Hưng Yên với gần 80% và Hải Phòng là 78%. 

Mức giá thuê nhà kho xây sẵn trong quý 3/2025 duy trì 4,9 USD/m2/tháng, không thay đổi so với sáu tháng đầu. Tuy nhiên, giá thuê ghi nhận tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. 

NGUỒN CUNG MỚI SẼ TIẾP TỤC ĐƯỢC BỔ SUNG 

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Giai đoạn 2025 – 2028, khoảng 6.500ha đất công nghiệp dự kiến được bổ sung vào thị trường, tạo ra dư địa phát triển lớn cho khu vực. Trong quá trình này, Ninh Bình dần nổi lên như một vùng kinh tế tiềm năng, với hai dự án lớn sắp triển khai là Khu công nghiệp Đồng Văn V và Khu công nghiệp Đồng Văn VI do Western Pacific làm chủ đầu tư, cung cấp gần 500ha đất cho thuê mới.

Tương tự, phân khúc nhà xưởng xây sẵn sẽ có thêm 900.000 m2 sàn trong ba năm tới, nhằm đáp ứng làn sóng đầu tư đang tăng nhanh. Sự dịch chuyển từ phát triển nhà kho sang nhà xưởng cho thấy các chủ đầu tư đang nâng cấp chuỗi giá trị, hướng đến hoạt động sản xuất có giá trị cao hơn thay vì chỉ lưu trữ hàng hóa.

Đối với nhà kho xây sẵn (RBW), nguồn cung mới tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc giai đoạn tới ước đạt 800.000 m2, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh (49%) và Hải Phòng (31%) – hai “cửa ngõ logistics” chiến lược phục vụ hoạt động xuất nhập khẩu. Việc sáp nhập tỉnh đã tạo ra một đòn bẩy chiến lược cho phân khúc nhà kho xây sẵn tại miền Bắc. Đặc biệt, quy mô hành chính được mở rộng, kết hợp với các chính sách đầu tư hạ tầng mạnh mẽ là chất xúc tác mạnh mẽ giúp tối ưu hóa mạng lưới phân phối, giảm thiểu chi phí vận hành và logistics. Đồng thời, việc đồng bộ và đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp tháo gỡ các rào cản, đã tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư quốc tế nhanh chóng triển khai những trung tâm phân phối hiện đại.

Bà Trang Bùi nhận định, các dự án hạ tầng trọng điểm như mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E, cùng cao tốc Bắc – Nam và mạng lưới đường liên vùng đang được đẩy mạnh, sẽ trở thành trục logistics chiến lược kết nối chuỗi sản xuất công nghiệp miền Bắc với cảng biển quốc tế, góp phần nâng cao hiệu quả vận chuyển và giảm chi phí logistics.

"Việc mở rộng vùng kinh tế và đầu tư hạ tầng đồng bộ không chỉ tối ưu mạng lưới phân phối mà còn tăng sức hút FDI, đặc biệt từ ngành công nghệ và sản xuất linh kiện điện tử. Với nền tảng đó, bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, hướng đến quy mô lớn hơn, quy hoạch bài bản hơn và vị thế cạnh tranh cao hơn trong khu vực”, đại diện Cushman & Wakefield chia sẻ.