Khi quy mô đô thị ngày càng mở rộng, việc tổ chức lại không gian phát triển, giảm áp lực khu vực trung tâm và đầu tư hạ tầng liên kết trở thành động lực hình thành các cực tăng trưởng mới. Đây cũng là hướng đi mà TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội đang theo đuổi, với nhiều điểm tương đồng từ kinh nghiệm của các đô thị lớn trên thế giới…

Tại Hội nghị toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 tổ chức ngày 16/7, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Theo thống kê, mật độ bình quân tại các quận nội thành (cũ) lên tới 19.000 người/km2, trong khi toàn Hà Nội chỉ 2.600 người/km2. Bên cạnh đó, Thành phố còn 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, nhiều công trình được xây dựng từ giai đoạn 1960–1980 và tập trung ngay trong nội đô.

HÀ NỘI TÌM LỜI GIẢI TỪ MÔ HÌNH PHÁT TRIỂN ĐA CỰC

Để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026–2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.

Ngoài ra, quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới. Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý 2/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026–2030.

Hướng đi này có nhiều điểm tương đồng với quá trình tái quy hoạch Thượng Hải. Trước khi tái cấu trúc, khu vực lõi Phố Tây có mật độ dân cư khá cao, điển hình là Hoàng Phố khoảng 54.800 người/km2 và Tĩnh An 48.900 người/km2. Thượng Hải sau đó vừa cải tạo khu trung tâm, vừa hình thành các cực tăng trưởng mới: Phố Đông tập trung tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp; Hồng Kiều phát triển hàng không, hội nghị và giao thông liên vùng.

Theo đại diện batdongsan. com. vn, giá trị bất động sản tại Thượng Hải được tạo lập xuyên suốt quá trình tái quy hoạch. Giai đoạn 2000–2007, khoảng 745.000 hộ được di dời, cung – cầu nhà ở cùng tăng và giá bất động sản đã tăng 2,3 lần. Từ 2007 - 2016, khi quỹ đất nội đô thu hẹp nhưng hạ tầng như Metro Line 9 và Hồng Kiều Hub dần hoàn thiện, giá tăng thêm 3 lần. Từ năm 2016 đến nay, bất động sản bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn. Tổng cộng, giá nhà tại Thượng Hải tăng 13 lần trong 20–25 năm.

 HẠ TẦNG LIÊN VÙNG TẠO ĐỘNG LỰC CHO TP.HỒ CHÍ MINH 

Đối với TP. Hồ Chí Minh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá áp lực lớn nhất tập trung tại khu vực lõi TP.Hồ Chí Minh cũ. Cụ thể, mật độ dân số tại Quận 4 cũ đạt 42.200 người/km2, Quận 11 cũ là 41.200 người/km2, Quận 10 cũ 40.000 người/km2. Trong khi diện tích nhà ở bình quân đầu người còn thấp hơn nhiều địa phương lân cận.

Ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, trước năm 2025, không gian phát triển của TP.Hồ Chí Minh chủ yếu tập trung vào khu vực lõi, khá tương đồng với Seoul trong thập niên 1980, khi tài chính, sản xuất, logistics, hành chính và dân cư cùng dồn vào một đô thị trung tâm.  Seoul đã xử lý bài toán này bằng cách phân vai rõ cho từng cực tăng trưởng: Seoul tập trung tài chính và quản lý; Incheon phát triển logistics, hàng không và thương mại quốc tế; Gyeonggi-do đảm nhận công nghiệp và công nghệ cao. Sau đó, Hàn Quốc tiếp tục đầu tư các điểm đến kinh tế trọng yếu và hạ tầng liên vùng để kết nối ba cực thành một hệ thống thống nhất.

Từ sau sáp nhập năm 2025, TP.Hồ Chí Minh cũng dần hình thành 3 cực rõ nét: TP.Hồ Chí Minh giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ; Bình Dương là cực sản xuất – công nghiệp; còn Bà Rịa – Vũng Tàu đảm nhiệm logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế. Tuy nhiên, việc chuyên môn hóa chỉ phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hạ tầng liên kết. Vì vậy, Thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm: sân bay, cụm cảng, đường cao tốc liên vùng và hệ thống metro.

“Xét từ góc độ bất động sản, quá trình chuyên môn hóa các cực kinh tế và hoàn thiện hạ tầng, đã tạo ra mặt bằng tăng trưởng rộng hơn cho toàn vùng đô thị Seoul. Giá nhà tại Seoul, Incheon và Gyeonggi đều tăng trưởng bền vững, trong khi dòng dân cư dịch chuyển khỏi Seoul sang Incheon và Gyeonggi cho thấy tái quy hoạch còn giúp phân bổ lại nhu cầu nhà ở trên phạm vi toàn vùng. Đây là bài học đáng chú ý cho TP.Hồ Chí Minh, khi từng cực tăng trưởng có chức năng rõ ràng và được kết nối bằng hạ tầng đồng bộ, giá trị bất động sản có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Chia sẻ trong một sự kiện mới đây, PGS - TS. Trần Kim Chung nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định năm 2026 là năm bản lề, khi nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với việc triển khai các mục tiêu của Đại hội XIV của Đảng, cùng hàng loạt chủ trương, chính sách mới về phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Trong đó, các địa phương đang đẩy mạnh điều chỉnh quy hoạch sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và triển khai các quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ngày càng bài bản.

Theo Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực có 6 nhóm yếu tố tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó, ngoài kinh tế vĩ mô, cơ chế chính sách, pháp lý, quá trình đô thị hóa, thì quy hoạch, và phát triển kết cấu hạ tầng một trong những động lực rất quan trọng. “Việt Nam vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hệ thống quy hoạch và hạ tầng còn nhiều điểm cần tiếp tục đầu tư. Vì vậy, những chuyển động về quy hoạch, phát triển kết cấu hạ tầng sẽ tác động trực tiếp đến quá trình phát triển đô thị, cũng như tạo dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản”, ông Lực nhấn mạnh.