“Đất thương mại dịch vụ thì cấp 50 năm, đất ở được cấp lâu dài. Địa phương nào làm sai thì địa phương đó phải điều chỉnh lại”.

Đây là thông tin từ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân định về thời hạn sử dụng đất ở và đất thương mại dịch vụ liên quan đến vấn đề cấp sổ đỏ cho dự án condotel…

ĐẤT NÀO THỜI HẠN ĐÓ

Trong phiên trả lời chất vấn các đại biểu quốc hội vào chiều 16/3/2022 về tình hình sử dụng đất đai thời gian qua, đại biểu Huỳnh Thị Ánh Sương (đoàn Quảng Ngãi), nêu vấn đề tại các đô thị lớn có nhiều dự án căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse)… được triển khai. Nhiều nhà đầu tư đã mua, nhưng khung pháp lý điều chỉnh chưa cụ thể khi pháp luật chưa hoàn chỉnh, người mua chưa được cấp giấy tờ về quyền sở hữu làm hạn chế các quyền về tài sản, đã xảy ra tranh chấp.

Bà Ánh Sương hỏi: đến nay, quy định pháp luật về vấn đề này đã được ban hành đầy đủ chưa, đã tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các loại hình bất động sản như condotel, officetel, shophouse chưa? Vấn đề này cần được đánh giá cụ thể, đây cũng là cơ sở để xem xét khi sửa đổi Luật đất đai trong thời gian tới.

Trả lời chất vấn của bà Ánh Sương, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, đây là loại hình bất động sản sử dụng đa mục đích, nếu nói về góc độ pháp luật đất đai thì không có vướng mắc.

Các dự án được quy hoạch đất theo loại thành phần. Nếu quy hoạch là đất ở thì nó là đất ở và đã có tiêu chí quy hoạch rõ ràng, và thực hiện theo các thủ tục về đất ở. Nếu là đất thương mại dịch vụ thì cũng có tiêu chí riêng, chính sách riêng. Mỗi loại đất đều có cơ chế quản lý riêng, luật pháp đã quy định.

Các giao dịch mua các sản phẩm bất động sản kể trên dưới dạng hợp đồng tương lai, dạng “hứa mua hứa bán”, là hợp đồng dân sự về kinh tế, có kèm theo rủi ro và hệ luỵ.

Tại trung tâm của các thành phố có nhiều toà nhà bên dưới là trung tâm thương mại, bên trên là căn hộ để ở, nhưng cũng có những khu vực đất chỉ có chức năng thương mại dịch vụ.

Những khu đất vàng, có lợi thế về thương mại dịch vụ, sinh lợi từ đầu tư phát triển kinh tế thì nên là đất thương mại dịch vụ và cho thuê. Còn những khu đất là đất ở thì nên chọn nơi có cảnh quan, môi trường. Quy hoạch này có sự phân biệt khác nhau rõ ràng. Đất ở thì có thể là lâu dài, nộp tiền đắt hơn. Đất thương mại dịch vụ thì nên khuyến khích không phải thu tiền một lần mà có thể thu theo giá trị đầu tư về kinh tế.

Như vậy, từ đất thương mại dịch vụ nếu chuyển sang đất ở thì phải xem xét. Còn từ đất ở một thời gian đã tạo ra lợi thế kinh tế thương mại thì nên khuyến khích chuyển đổi và đất ở được quy hoạch xa khu trung tâm.

“Chúng tôi không phản đối trong một toà nhà có đất ở và đất thương mại dịch vụ”, ông Hà nói.

Vấn đề ở đây là làm rõ hơn trong Luật đất đai sửa đổi sắp tới để xác định tiêu chí này để có cơ sở, nhưng quan điểm hiện nay, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng là 50 năm, hết dự án là thu hồi. Chúng ta vẫn có thể cho họ phát huy giá trị tài sản đó. Đất ở làm thương mại dịch vụ thì tốt hơn. Đất ở thì phải làm theo thủ tục của đất ở.

Các vấn đề này sẽ làm rõ hơn trong Luật đất đai. Về thực tế Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn.

“Tôi cho rằng không thể có gì đó mà khó khăn trong xử lý. Đất thương mại dịch vụ thì cấp 50 năm, đất ở được cấp lâu dài. Địa phương nào làm sai thì địa phương đó phải điều chỉnh lại”, ông Hà nhấn mạnh.

SAI PHÁP LÝ, CONDOTEL Ế ẨM

Loại hình condotel bùng nổ vào năm 2016-2018, tuy nhiên, vấn đề pháp lý của loại căn hộ này gây tranh cãi về thời hạn sở hữu và khả năng được cấp sổ…

Trước đó, nhiều địa phương đã ồ ạt cấp "đất ở không hình thành đơn vị ở" cho hàng loạt dự án condotel đã gây ra tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng...

Do đó, tháng 11/2020, Thanh tra Chính phủ kiến nghị tạm dừng cấp phép dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện theo chỉ đạo của Thủ tướng.

Trong năm 2021, nhiều địa phương đã ban hành các văn bản liên quan đến dự án condotel. Cụ thể, Đà Nẵng đã dừng cấp phép cho dự án codotel mới, Bình Định cũng ban hành văn bản điều chỉnh chức năng tại loạt dự án condotel, như: Khu condotel BMC Quy Nhơn, FLC Sea Tower Quy Nhơn, Khu condotel Kim Cúc, bỏ cụm từ “căn hộ khách sạn (condotel) và được thay bằng "căn hộ thương mại, dịch vụ hỗn hợp đa chức năng"… điều chỉnh nội dung liên quan đến loại "đất ở không hình thành đơn vị ở"…

Trước thực trạng tranh chấp về pháp lý tại các dự án condotel đã bán, dự báo sức cầu về phân khúc này năm 2022 vẫn là những thách thức, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến.

Theo nghiên cứu của DKRA, nguồn cung mới condotel năm nay có thể sẽ tăng so với năm 2021, dao động khoảng 5.000 căn. Các dự án tập trung ở thị trường Bình Thuận, Bình Định và Bà Rịa-Vũng Tàu.

Riêng trong 02 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới condotel vẫn còn khan hiếm do kỳ nghỉ tết Âm lịch kéo dài, ảnh hưởng của dịch bệnh cũng như sự sụt giảm chung của thị trường khiến nhiều chủ đầu tư dời thời gian triển khai dự án.

Sức cầu thị trường vẫn còn ở mức rất thấp, xu hướng giảm tiếp tục kéo dài từ cuối 2019 đến nay, các dự án mới mở bán có tình hình bán hàng khá chậm.

Kết thúc năm 2021, thị trường condotel gần như “ngủ đông” trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát mạnh từ đầu quý 3/2021.

Tuy nhiên, DKRA ghi nhận giá bán sơ cấp condotel vẫn tăng 5-10% so với giai đoạn mở bán trước dù thị trường gần như “đóng băng”. Các chủ đầu tư vẫn cung cấp ra thị trường 3.792 căn condotel từ 11 dự án mở bán (09 dự án mới và 02 dự án giai đoạn tiếp theo). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới hơn 58%, tương đương 2.211 căn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, condotel là một sản phẩm lưu trú rất cần thiết, đáp ứng nhu cầu phát triển của ngành du lịch theo chiến lược mà Thủ tướng đã phê duyệt.

Tuy nhiên, việc tạm dừng hay siết chặt dự án condotel mới là thực sự cần thiết cho thị trường. Bởi sự phát triển ồ ạt trong thời gian vừa qua đã cho thấy hệ quả dư thừa nguồn cung như hiện nay.