Cổ phiếu bất động sản sẽ còn giảm trong ngắn hạn, chỉ hợp để đầu tư dài hạn

Cụ thể, trong báo cáo này, VnDirect cho rằng, triển vọng tích cực đã được phản ánh đáng kể vào giá cổ phiếu trong ngắn hạn.

GIÁ CỔ PHIẾU SẼ CÒN ĐIỀU CHỈNH TIẾP

Nhóm cổ phiếu bất động sản đã chứng kiến đợt tăng giá ấn tượng kể từ đầu Quý 4/2021, đặc biệt là sau sự kiện Tân Hoàng Minh trúng đấu giá cao đột biến tại Thủ Thiêm, với chỉ số ngành bất động sản tăng 23,6% kể từ đầu Quý 4/2021, cao hơn mức 12,1% của VN-Index. Tuy nhiên, nhóm ngành này cũng nhanh chóng có những nhịp điều chỉnh sau sự kiện Tân Hoàng Minh bỏ cọc.

Với dòng tiền đổ vào mạnh như vậy, giá cổ phiếu đã bị đẩy lên quá nhanh, đặc biệt là các công ty có quỹ đất lớn ở các tỉnh lân cận Hà Nội / TP.HCM như NLG, HDC, DIG. Khả năng trong ngắn hạn sẽ tiếp tục có những nhịp điều chỉnh để cân bằng trở lại, trước khi bước vào xu hướng tăng ổn định trong dài hạn.

Trước đó, hầu hết các cổ phiếu bất động sản đều ở trạng thái tích lũy và đi ngang, cùng với môi trường lãi suất thấp, cơ sở hạ tầng tăng tốc và sự phục hồi trên diện rộng của nền kinh tế trong năm 2022. VnDirect cho rằng xu hướng tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản có thể sẽ tiếp tục trong năm 2022, đặc biệt là cổ phiếu của các doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt cũng như các dự án lớn sẽ được bàn giao ngay vào 2022.

Do đó, nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu những đặc điểm sau: 1) quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội/Tp.HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2022; 2) các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân và 3) tăng trưởng lợi nhuận ròng bền vững và có thể mở rộng kinh doanh.

VnDirect lựa chọn cổ phiếu VHM, KDH, NLG cho đầu tư dài hạn dựa trên triển vọng thị trường bất động sản phục hồi và doanh số ký bán của những doanh nghiệp này tích cực trong 2022.

Giá cổ phiếu của phần lớn các công ty bất động sản đang được giao dịch ở mức hợp lý. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này lý giải sở dĩ ưa thích VHM, KDH, NLG cho đầu tư dài hạn do các doanh nghiệp này sở hữu các tiêu chí sau: Sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2022.

Có sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân do các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân. Sở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) có thể phòng ngừa các biến động liên quan đến chính sách tiền tệ, biến động thị trường.

TUY NHIÊN RỦI RO VẪN NHIỀU HƠN CƠ HỘI

Tiềm năng tăng giá cổ phiếu bất động sản dựa trên các quy định mới được ban hành trong 2020 như Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi sắp tới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các nút thắt trong vấn đề phê duyệt các dự án nhà ở và rút ngắn thời gian cấp phép. Thị trường sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn.

Quan điểm của VnDirect là thị trường bất động sản nhà ở sẽ hồi phục trong 2022 nhờ nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng trong 2022; 2) lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà; và 3) nguồn cung mới hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý. Và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhanh chóng trong tương lai nhờ hỗ trợ của vắc-xin cùng với sự phục hồi của thị trường du lịch tại Việt Nam.

Tuy nhiên, rủi ro giảm giá lại nhiều hơn. Thứ nhất, dịch bệnh kéo dài có thể ảnh hưởng đến hoạt động quảng cáo và bán hàng.

Thứ hai, giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà.

Chi phí xây dựng có thể tăng cao trong 2021, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 40%-45% so với cùng kỳ. Thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng theo ước tính của các chuyên gia trong ngành, điều này sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới.

Thứ tư, đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 của Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu
năm 2022. Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở nào thì sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, khiến cho hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn. Nút thắt này có thể sẽ bị kéo dài cho tới khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi.