Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 mới được ban hành và thực thi, tuy nhiên bối cảnh đổi mới hiện nay đặt ra yêu cầu cấp thiết phải sửa đổi Luật này; tiến tới luật hóa các cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở, nhà ở xã hội đã được kiểm chứng thực hiện trong thời gian ngắn vừa qua.

Việc sửa Luật cũng nhằm cắt giảm, đơn giản hóa các thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh... tạo môi trường thuận lợi cho việc phát triển nhà ở. Phạm vi điều chỉnh đối tượng áp dụng của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này bổ sung thêm một số loại hình, trong đó có nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp. 

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI cho biết, trong tờ trình của chính phủ, chi phí nhà ở lên đến mức 30-35% thu nhập hộ gia đình mới được xem là ngưỡng hợp lý. Trong khi đó, giá nhà thương mại hiện nay có thể đòi hỏi đến 18-20 năm thu nhập của một hộ điển hình. 

"Vậy chúng ta đang đo cái giá phù hợp bằng thước đo nào? Dự thảo xác định giá nhà ở thương mại là giá phù hợp trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí cộng với lợi nhuận định mức. Đây là cách tiếp cận kiểm soát đầu vào và biên lợi nhuận. Điều đáng để chúng ta cùng trao đổi là liệu cách tính dựa trên chi phí có bảo đảm rằng mức giá đầu ra thực sự vừa với khả năng chi trả của người dân hay không. Nếu khái niệm phù hợp được gắn với thu nhập của hộ gia đình mục tiêu thì mục tiêu chính sách sẽ trở nên rõ ràng và đo lường được hơn và cũng gần với tinh thần mọi người đều có chỗ ở", ông Đậu Anh Tuấn đặt vấn đề.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng xác nhận, liên quan đến phát triển nhà ở thương mại thì dự thảo Luật có rà soát, sửa đổi các quy định về dự án nhà ở thương mại. Theo đó, ngoài trách nhiệm phải dành tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án, thì còn có trách nhiệm phải dành tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị. Quy định về phát triển nhà ở thương mại cũng bổ sung mới loại hình và chính sách ưu đãi về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và đối tượng được mua loại hình nhà ở này.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng cảnh báo việc bảo vệ người mua và bảo đảm quyền tự do kinh doanh không loại trừ nhau, chẳng hạn như trần thanh toán theo tiến độ và bảo lãnh ngân hàng thực chất là giải quyết hai rủi ro khác nhau cho người mua nhà hình thành trong tương lai và cả hai đều cần được cân nhắc thấu đáo.  

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Vương Duy Dũng cho biết: "Dự thảo Luật bổ sung chương mới quy định về phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn nhà nước, nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà ở lưu trú công nhân trong khu công nghiệp".

Quy định về đối tượng được thuê, hình thức phát triển nhà ở cho thuê thông qua vốn đầu tư công, vốn tư nhân, đất để phát triển nhà ở cho thuê, yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án nhà ở cho thuê, chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án, dành một phần tỷ lệ diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dành một tỷ lệ diện tích sàn nhà ở trong dự án để kinh doanh thương mại... cũng được đưa vào dự thảo Luật.

Một số chuyên gia băn khoăn việc thiết kế chính sách theo cùng khuôn cho cả dự án dùng ngân sách nhà nước và dự án từ vốn tư nhân. Hiện nhà ở cho thuê được phát triển từ vốn nhà nước nên dự thảo quy định khá cứng về đối tượng và điều kiện cho thuê. Nhưng nếu doanh nghiệp không sử dụng ngân sách thì nên chăng cân nhắc việc trao quyền cho doanh nghiệp được chủ động quyết định tệp khách hàng theo quy luật cung cầu, bảo đảm thu hồi vốn và sinh lời hợp lý. 

"Nếu muốn thị trường nhà cho thuê thực sự phát triển thì điều cần phải thảo luận là vai trò, mức độ can thiệp của nhà nước như thế nào cho hợp lý", Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI đánh giá.

Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo luật sẽ tăng cường phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, có tới 20/21 thủ tục hành chính đối với lĩnh vực nhà ở sẽ do địa phương quyết định. Có 03 thủ tục được bãi bỏ, 21 thủ tục được sửa đổi theo hướng rút ngắn thời gian, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và không làm phát sinh thủ tục hành chính mới. Đồng thời, số lượng điều kiện kinh doanh cũng được cắt giảm 3/4 điều kiện.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ vào tháng 8/2026 và xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.