Không dừng lại ở tỷ lệ lấp đầy, thước đo hiệu quả của khu công nghiệp (KCN) thế hệ mới giờ đây nằm ở hiệu quả tài nguyên và năng lực kiến tạo hệ sinh thái. Cuộc chuyển mình từ cung cấp mặt bằng sang đồng hành dài hạn đang tái định hình bản đồ bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Thời gian qua, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đang ghi nhận sự chuyển dịch sâu sắc về chất. Trọng tâm thu hút không còn dừng ở quy mô vốn đăng ký, mà chuyển mạnh sang chất lượng công nghệ, giá trị gia tăng, hiệu quả sử dụng tài nguyên và khả năng đóng góp cho chuỗi cung ứng trong nước.

BƯỚC NGOẶT CHUYỂN DỊCH MÔ HÌNH KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Theo Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt hơn 38 tỷ USD trong 7 tháng năm 2026, tăng 58% so với cùng kỳ. Đặc biệt, vốn FDI thực hiện đạt hơn 15 tỷ USD, tăng 11,8% và là mức cao nhất của 7 tháng trong 5 năm qua. Trong đó, hơn 82,6%, tương đương 12,6 tỷ USD, được giải ngân vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.

Bức tranh này phản ánh xu hướng thu hút đầu tư theo tinh thần Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, mục tiêu không chỉ là gia tăng quy mô vốn, mà còn nâng cao chất lượng, hiệu quả và kết hợp chặt chẽ nguồn lực nước ngoài với nguồn lực trong nước nhằm củng cố nội lực nền kinh tế.

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Prodezi Long An, định hướng trên đặt ra yêu cầu chuyển mô hình khu công nghiệp từ phát triển quỹ đất sang kiến tạo hệ sinh thái sản xuất, dịch vụ và đổi mới sáng tạo. Năng lực cạnh tranh vì vậy không còn được quyết định chủ yếu bởi vị trí, giá thuê hay tỷ lệ lấp đầy, mà phải được nhìn nhận toàn diện qua chất lượng hạ tầng, năng lượng xanh, hiệu quả sử dụng tài nguyên, quản trị môi trường, nền tảng số, nguồn nhân lực và hệ sinh thái nhà cung ứng. Sự chuyển đổi này sẽ tạo điều kiện tăng cường liên kết giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước, qua đó nâng tỷ lệ nội địa hóa, củng cố khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng và từng bước nâng cao vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu.

BIẾN ESG THÀNH CÔNG CỤ CẠNH TRANH VÀ BỆ PHÓNG CHO CHUỖI CUNG ỨNG

Từ yêu cầu chuyển đổi mô hình khu công nghiệp và tăng cường liên kết chuỗi cung ứng, ESG không còn chỉ là bộ tiêu chuẩn tuân thủ, mà đang trở thành công cụ nâng cao hiệu quả vận hành và năng lực cạnh tranh. Theo định hướng này, Công ty Cổ phần Prodezi Long An tích hợp ESG và phát triển bền vững ngay từ khâu quy hoạch, đầu tư hạ tầng đến vận hành khu công nghiệp. Thông qua hệ thống dữ liệu minh bạch, các tiêu chuẩn ESG được chuyển hóa thành giải pháp giúp doanh nghiệp thứ cấp tối ưu chi phí, quản trị rủi ro, đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật và từng bước tham gia sâu hơn vào thị trường toàn cầu.

Là dự án được phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp Prodezi đặt trọng tâm vào việc sử dụng hiệu quả tài nguyên, tăng cường liên kết giữa các doanh nghiệp và hình thành chuỗi giá trị ngay trong khu công nghiệp. Trên nền tảng đó, dự án từng bước triển khai mô hình cộng sinh công nghiệp nhằm chuyển các mục tiêu ESG thành hiệu quả vận hành cụ thể.

Ông Trương Khắc Nguyên Minh cho biết, Prodezi đang triển khai theo mô hình cộng sinh công nghiệp ở ba cấp độ: tối ưu tài nguyên trong phạm vi khu công nghiệp; thúc đẩy chia sẻ nguyên liệu, năng lượng và phụ phẩm giữa các nhà máy; mở rộng liên kết với mạng lưới nhà cung ứng và dịch vụ hỗ trợ trong vùng. Cách tiếp cận này vừa giúp giảm chi phí và tác động môi trường, vừa tạo thêm cơ hội kết nối giữa doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp trong nước.

Một lợi thế bổ trợ của khu công nghiệp Prodezi là sự kết nối với Khu đô thị sinh thái LA Home, qua đó hình thành mô hình tích hợp “Làm việc – Sinh sống – Dịch vụ”. Hệ tiện ích liền kề góp phần thu hút và giữ chân chuyên gia, đội ngũ quản lý cùng lực lượng lao động chất lượng cao cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

“Trong giai đoạn đầu năm qua, việc dự án Nhà máy sản xuất sữa Be Milk của Swiss Asia Partner SA, với tổng vốn đầu tư hơn 100 triệu USD, lựa chọn khu công nghiệp Prodezi phần nào phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà đầu tư thế hệ mới đối với môi trường sản xuất xanh, khả năng vận hành dài hạn và hệ sinh thái hỗ trợ đồng bộ tại các khu công nghiệp định hướng sinh thái được đầu tư bài bản”, ông Minh nhận định.

Trong bối cảnh Việt Nam chuyển trọng tâm thu hút FDI từ quy mô sang chất lượng, phát triển bền vững sẽ ngày càng trở thành thước đo năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp. Việc thúc đẩy mô hình khu công nghiệp sinh thái, cộng sinh công nghiệp và tăng cường liên kết giữa doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp trong nước không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên, mà còn góp phần gia tăng tỷ lệ nội địa hóa, củng cố khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng và nâng cao vị thế Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu.