Trong thời gian qua, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, ngành logistics tại Việt Nam đã thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp, nhất là các cơ sở kho xưởng, trung tâm lưu chuyển; tuy nhiên cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về đầu tư cơ sở hạ tầng để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics…

Báo cáo Tiêu điểm bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills cho biết tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với năm trước. 

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn ở khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2 (nhà xưởng chiếm 49%, kho bãi chiếm 51%). Tỷ lệ lấp đầy của các phân khúc này là 80% và giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m2/tháng. Còn ở phía Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, (chiếm 30% nguồn cung toàn quốc với tỉ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% là tài sản kho bãi). Tỷ lệ lấp đầy chung đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 5 USD/m2/tháng. 

 GIA TĂNG NHU CẦU BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ THƯƠNG MẠI ĐIỆN TỬ

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam nhận định kết quả tích cực này một phần đến từ nhu cầu mạnh mẽ của không gian logistics. “Tại Việt Nam, ngành logistics có tiềm năng tăng trưởng lớn. Động lực chính đến từ tốc độ tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất giá trị cao gia tăng và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của ngành thương mại điện tử”, ông John nói. 

Thực tế, báo cáo từ Công ty nghiên cứu thị trường và tư vấn Mordor Intelligence cho biết thị trường vận tải và logistics của Việt Nam dự kiến đạt 48,6 tỷ USD vào năm 2024; chỉ số hiệu suất logistics của Việt Nam cũng tăng lên 3,3 điểm vào năm 2023 là nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của ngành logistics và xuất khẩu. 

Theo Bộ Công thương, lĩnh vực thương mại điện tử của Việt Nam đã ghi nhận tăng trưởng 25% vào năm 2023, trở thành thị trường phát triển nhanh nhất tại Đông Nam Á và là một trong 10 thị trường phát triển nhanh nhất thế giới. Hơn 80% người dùng Internet Việt Nam cho biết có sử dụng hình thức mua sắm trực tuyến… càng thúc đẩy việc mở rộng thương mại điện tử và thu hút các doanh nghiệp gia nhập vào lĩnh vực này. 

Hiện nay, Shopee - được sở hữu bởi một tập đoàn công nghệ đa quốc gia, đang là nền tảng thương mại điện tử chiếm ưu thế về thị phần doanh số bán hàng. Tương tự, Tiktok Shop đến từ công ty nước ngoài cũng là một đối thủ phát triển rất nhanh, điều này nhấn mạnh sự chuyển đổi của mạng xã hội từ phương tiện quảng cáo sang thương mại. Các hình thức bán hàng mới như: livestream, shoppertainment và thương mại giao tiếp đang thúc đẩy mạnh mẽ cuộc cách mạng thương mại trên mạng xã hội. 

Báo cáo e-Conomy SEA 2024 của Google, Temasek và Bain & Company cho biết thị trường thương mại điện tử Việt Nam được ước tính đạt 22 tỷ USD trong năm nay, xếp thứ 3 Đông Nam Á sau Indonesia (65 tỷ USD) và Thái Lan (26 tỷ USD). Thị trường ước tăng 18% so với năm ngoái, tốc độ tăng nhanh thứ 3 sau Philippines (23%) và Thái Lan (19%).

“Thương mại điện tử chiếm hơn 60% nền kinh tế số của Việt Nam trong năm nay, trở thành một trong hai động lực tăng trưởng chính cùng với du lịch trực tuyến. Các nền tảng thương mại điện tử bán lẻ, gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki và Sendo, gần đây là sự gia nhập của những “ông lớn” xuyên biên giới như Shein, Temu… càng mở rộng càng tạo điều kiện cho bất động sản phát triển để phục vụ nhu cầu thương mại điện tử, logistics đang tăng cao”, ông John nói.

CHÚ TRỌNG VÀO QUỸ ĐẤT

Tuy nhiên, ông John Campbell đưa ra một số khuyến nghị đối với Chính phủ và nhà đầu tư trong thời gian tới. Theo chuyên gia, bước quan trọng nhất mà bất kỳ Chính phủ nào cũng có thể thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics, là đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và đảm bảo những dự án được hoàn thành đúng thời hạn và suôn sẻ. Cơ sở hạ tầng là xương sống của logistics, bao gồm mọi thứ từ thủ tục hải quan đến vận tải đa phương thức, đường xá và sân bay.

Ngoài ra, một yếu tố quan trọng khác là đảm bảo đủ quỹ đất cho logistics và thương mại điện tử. Một số khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ được chỉ định cho sản xuất nên có thể gây ra thách thức đối với công ty logistics và thương mại điện tử tìm kiếm đất đai phù hợp. Vì vậy để giải quyết vấn đề, các khu công nghiệp phải đủ linh hoạt nhằm đáp ứng cho cả hoạt động sản xuất lẫn logistics. 

Về lý thuyết, đại diện Savills nhấn mạnh nhà đầu tư có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song quá trình này có thể tốn vài tháng và thay đổi tùy theo từng địa phương. Quy trình như vậy chắc chắn gây cản trở cho nhà đầu tư cần quyết định nhanh chóng. “Nhiều khu công nghiệp được quy hoạch vào giai đoạn 2007-2008 chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất. Có lẽ thời điểm đó chúng ta ít chú trọng đến logistics và thương mại điện tử. Nhưng với sự tăng trưởng nhanh chóng của logistics, thương mại điện tử đã làm nổi bật nhu cầu về sử dụng đất đa dạng hơn trong khu công nghiệp”, ông John phân tích. 

Cũng theo vị Giám đốc, các bản quy hoạch phát triển dự án trong tương lai cho  khu công nghiệp mới nên dành đủ diện tích cho logistics và kho bãi. Đặc biệt, với sự tăng trưởng đáng kể của thương mại điện tử ở Việt Nam, việc cung cấp địa điểm phù hợp cho trung tâm phân phối, trung chuyển là điều cần thiết.

Với dân số hơn 100 triệu người, Việt Nam sở hữu một thị trường mua sắm trực tuyến lớn và giàu tiềm năng. Hơn nữa, trên 80% dân số sử dụng Internet để mua sắm sẽ trở thành cơ sở thuận lợi thúc đẩy sự gia tăng hoạt động thương mại điện tử. Để đáp ứng sự tăng trưởng này, nhu cầu đất đai cho phát triển cơ sở vật chất logistics đòi hỏi phải ngày càng tăng. Việc bị hạn chế mặt bằng phù hợp rất dễ dẫn đến tăng chi phí thuê kho bãi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường.

Theo chuyên gia, sự phát triển hạ tầng, cùng sự gia tăng các kho bãi hiện đại ở Việt Nam đang khuyến khích nhu cầu của các hãng sản xuất khổng lồ, chuỗi bán lẻ hiện đại trên thế giới… Nhu cầu này được hỗ trợ bởi sự phát triển mạnh mẽ của xu hướng thương mại điện tử và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng của logistics, thương mại điện tử hướng đến là sự hiện đại. Do đó, muốn tận dụng tốt cơ hội, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho những ngành này cần đầu tư kỹ lưỡng để đáp ứng và thích nghi với bối cảnh thị trường.