Thị trường bất động sản phía Nam, nhất là tại TP.HCM, đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét. Sau giai đoạn trầm lắng vì khó khăn tín dụng và tâm lý e ngại từ phía khách hàng, lượng giao dịch, đặc biệt là ở phân khúc chung cư đã có sự gia tăng đáng kể.

Số liệu tổng hợp cho thấy nhiều dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, nhất là ở phân khúc trung cấp, trong khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Điều này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn mạnh mẽ và dòng vốn đầu tư đang quay trở lại thị trường.

GIAO DỊCH SÔI ĐỘNG TRỞ LẠI

Báo cáo mới nhất của DKRA Group cho biết trong tháng 7/2025, khu vực phía Nam (TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh…) ghi nhận nguồn cung sơ cấp hơn 11.391 căn hộ từ 113 dự án mở bán, với khoảng 1.913 căn hộ được giao dịch thành công. Bước sang tháng 8/2025, nguồn cung sơ cấp đạt 12.473 căn hộ, số căn hộ tiêu thụ thành công tăng vọt lên 4.388 căn. Như vậy, chỉ trong vòng một tháng, lượng giao dịch đã tăng gấp hơn hai lần, cho thấy thanh khoản thị trường cải thiện nhanh chóng.

Dẫn đầu trong các địa phương này là TP.HCM khi sáp nhập hai tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào, với lượng hàng mở bán đạt 96,3%. Tỉnh Tây Ninh mới (sáp nhập Long An vào) nếu như trong tháng 7 chỉ đạt 0,1% lượng hàng mở bán thì bước sang tháng 8 đã tăng “đột biến” lên 1,6% trong tổng số lượng hàng mới mở bán ra tại các tỉnh phía Nam. 

Ông Nguyễn Huy Vũ, Cố vấn tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Sea Holdings, cho rằng sự chuyển biến tích cực của thị trường đến từ cả các chủ đầu tư lẫn khách hàng. Đối với chủ đầu tư, hiện đã không còn chuyện dự án chưa đủ pháp lý hay chưa xây dựng đã mở bán, như thời điểm trước năm 2020. Mà các chủ đầu tư, đa phần chọn phương án hoàn thiện pháp lý, sau đó nhờ sự hỗ trợ dòng vốn của ngân hàng để triển khai dự án nhanh, rồi mới bán hàng.

Thứ đến, chính sách bán hàng từ phía chủ đầu tư được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn. Nhiều dự án áp dụng phương thức thanh toán giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất trong 18 - 24 tháng đầu hoặc chiết khấu cao cho khách hàng thanh toán sớm. Có chủ đầu tư thậm chí giới thiệu hình thức thuê mua, cho phép khách hàng vừa ở vừa trả tiền trong nhiều năm. Các giải pháp này giúp người mua giảm áp lực tài chính ban đầu, tạo điều kiện để nhiều gia đình trẻ mạnh dạn quyết định xuống tiền.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng cũng là động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu bất động sản phía Nam. Các dự án giao thông trọng điểm như đường Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, tuyến metro số 4 đang khởi động, công trình mở rộng đại lộ Nguyễn Văn Linh tiếp tục được đẩy mạnh, tạo ra kỳ vọng lớn về sự gia tăng giá trị bất động sản. Nhờ đó, những khu vực từng bị đánh giá xa trung tâm như Nhà Bè, Bình Chánh nay trở thành điểm đến hấp dẫn, thu hút người mua nhà ở thực lẫn giới đầu tư.

Còn theo Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam Đặng Minh Tuấn, giá căn hộ sơ cấp tăng nhanh trong khi nguồn cung hạn chế là nguyên nhân chính khiến giao dịch phân khúc chung cư tăng. Cùng với đó, lãi suất giảm và tiến trình tháo gỡ pháp lý cũng góp phần thu hút nhà đầu tư. Ông Tuấn cho rằng năm 2025, chung cư TP.HCM tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực, niềm tin phục hồi, nguồn cung mới từ các chủ đầu tư uy tín.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định sự gia tăng giao dịch thể hiện niềm tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản đang dần được khôi phục. Người mua không còn chờ đợi giá giảm thêm, thay vào đó là tận dụng các chính sách hỗ trợ để sở hữu sản phẩm phù hợp.

GIÁ BÁN DỰ KIẾN TIẾP TỤC TĂNG

Dù thanh khoản cải thiện rõ rệt, giá căn hộ tại TP.HCM nói riêng, khu vực phía Nam nói chung, vẫn duy trì đà tăng trong dài hạn. Một số thống kê cho thấy chỉ trong vòng gần 10 năm, giá chung cư tại thành phố này đã tăng gấp 3 - 5 lần. Những dự án ở trung tâm hiện có giá 150 - 200 triệu đồng/m2 (trong khi đó, thời điểm năm 2015 chỉ ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2).

Sự gia tăng này đến từ nhiều nguyên nhân. Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế do thủ tục pháp lý phức tạp và quỹ đất khan hiếm. Dân số đô thị ngày càng tăng, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, trong khi chi phí xây dựng, giá nguyên vật liệu và tiền sử dụng đất đều tăng cao. Điều này buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán để bảo đảm hiệu quả dự án.

Đáng chú ý, khu vực phía Nam TP.HCM được hưởng lợi trực tiếp từ nhiều dự án hạ tầng. Quận 7 cũ với đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn là trung tâm sầm uất, còn Nhà Bè và Bình Chánh đang nổi lên như lựa chọn mới cho người trẻ tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền. Dự báo, khi đường Vành đai 3 TP.HCM hoàn thành, các khu vực này sẽ tiếp tục ghi nhận biên độ tăng giá đáng kể.

Mặc dù giá bán tăng khiến việc sở hữu căn hộ ngày càng khó khăn hơn với người dân có thu nhập trung bình, tuy nhiên, phân khúc này vẫn là lựa chọn chủ đạo. So với nhà phố hay biệt thự, căn hộ vẫn có lợi thế về giá cả, tiện ích đồng bộ và pháp lý minh bạch. Người mua sẵn sàng trả thêm để có một không gian sống an toàn, tiện lợi và khả năng sinh lời lâu dài.

Các chuyên gia dự báo trong nửa cuối năm 2025, xu hướng thanh khoản tăng sẽ còn tiếp diễn. Một phần nhờ lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp, một phần nhờ tâm lý kỳ vọng vào sự phục hồi rõ rệt hơn của thị trường. Tuy nhiên, giá căn hộ khó có khả năng giảm sâu. Thay vào đó, giá sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ ở những khu vực gắn với hạ tầng trọng điểm. Giai đoạn 2025 - 2026, thị trường căn hộ TP.HCM dự báo có thể đón nhận khoảng 24.400 căn mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó. Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025.

Với tốc độ đô thị hóa nhanh, dòng vốn FDI dồi dào và nhu cầu ở thực bền vững, thị trường bất động sản phía Nam được nhận định tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong cả nước. Căn hộ chung cư, với lợi thế về quy mô, tiện ích và mức giá đa dạng, sẽ vẫn là phân khúc chủ lực trong chiến lược phát triển đô thị của TP.HCM trong những năm tới.