Hà Nội: Thị trường chuyển nhượng bất động sản đang vào nhịp điều chỉnh

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định thị trường chuyển nhượng Hà Nội trong quý 1/2026 đã có sự “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

LƯỢNG GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG GIẢM

Theo dữ liệu từ One Mount Group, tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. 

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh – bán nhanh mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn”, ông Trần Minh Tiến chia sẻ.

Ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý 1/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc dòng tiền đầu tư rút lui, trong khi nhóm khách mua để ở vẫn duy trì ổn định. Thanh khoản tập trung tại một số đại đô thị lớn, chiếm gần 30% tổng giao dịch toàn thị trường. Ông Tiến cho rằng thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án. Người mua ngày càng đề cao sự chắc chắn.

Đối với phân khúc thổ cư, quý 1/2026 ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch, trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội, phản ánh dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, điều này không phản ánh sự “nóng lên” của thị trường mà chủ yếu đến từ quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Giữa bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt.

Nhìn chung, diễn biến của thanh khoản và dòng tiền cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng bền vững hơn. Trong bối cảnh đó, các yếu tố vĩ mô, đặc biệt là mặt bằng lãi suất càng trở nên quan trọng chi phối quyết định của người mua.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, thực tế, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thời gian vừa qua tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15–16%/năm, qua đó đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư. “Tình hình này nhanh chóng thể hiện lên thị trường trong quý 1/2026, người mua thận trọng hơn khi các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, khiến thời gian ra quyết định kéo dài, làm giảm nhịp độ chung của thị trường”, bà Hằng nhận định.

NHU CẦU Ở THỰC TIẾP TỤC LÀ TRỤ CỘT

Dự báo các quý còn lại của năm 2026, Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định thị trường sẽ được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, so với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.

Về tổng thể, nhịp giảm tốc của thị trường chuyển nhượng Hà Nội đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực, mà phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung – cầu và sàng lọc dòng tiền. Khi các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi là nhu cầu ở thực và khả năng khai thác sử dụng lâu dài. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn, đồng thời mở ra cơ hội cho người mua tiếp cận bất động sản một cách chủ động và thực chất hơn.

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo trung và dài hạn, thị trường được kỳ vọng tiếp tục tái cấu trúc toàn diện từ nguồn cung, không gian phát triển đến dòng vốn và hành vi người mua. Các yếu tố như: hạ tầng, pháp lý hoàn thiện và chiến lược phát triển xanh đóng vai trò dẫn dắt xu hướng mới. Dù áp lực ngắn hạn còn hiện hữu, nhưng vẫn tồn tại cơ hội. Nhu cầu ở thực sẽ là “trụ đỡ” quan trọng, đảm bảo tính ổn định cho thị trường trong giai đoạn chuyển đổi.

Đặc biệt, với nền tảng kinh tế tích cực và định hướng điều hành rõ ràng, triển vọng dài hạn vẫn được củng cố vững chắc. Thị trường bất động sản nói chung đang từng bước tiến tới một chu kỳ phát triển hiệu quả, minh bạch và bền vững hơn.