Tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội nhiều năm qua vẫn chưa đạt kỳ vọng do còn tồn tại nhiều vướng mắc, trong đó có việc lựa chọn chủ đầu tư. Vì vậy, hoàn thiện các tiêu chí, quy trình liên quan được đánh giá là giải pháp quan trọng, nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn”, đẩy nhanh tiến độ cải tạo và chỉnh trang đô thị...

Giá nhà tại Hà Nội thời gian gần đây liên tục duy trì ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động và người có nhu cầu ở thực. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư – vốn được nhiều người dân đô thị quan tâm nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực, cũng ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

GIẢI PHÁP BỔ SUNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở PHÙ HỢP 

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 1/2026, giá căn hộ chung cư mở bán mới tiếp tục duy trì xu hướng tăng và neo ở mức cao, chủ yếu do chi phí nguyên vật liệu, tài chính và đầu vào phát triển dự án gia tăng. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhìn chung ổn định và vẫn ở mức cao; một số khu vực xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm nhưng biên độ không đáng kể.

Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy dự án The Sapphire – Vinhomes Smart City được rao bán khoảng 85–93 triệu đồng/m2; Vihacomplex 107 Nguyễn Tuân từ 98–115 triệu đồng/m2; Thống Nhất Complex (Thanh Xuân) từ 108–118 triệu đồng/m2; Eco Lake View (Hoàng Mai) từ 88–97 triệu đồng/m2; Imperia Sola Park từ 83–96 triệu đồng/m2; Grand SunLake từ 64–82 triệu đồng/m2; Lumi Hanoi từ 92–100 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án ghi nhận mức giá vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m2 như: Vinhomes Metropolis 192–258 triệu đồng/m2; D’. Le Roi Soleil 170–223 triệu đồng/m2; Vinhomes Skylake 140–178 triệu đồng/m2; Hoàng Thành Tower 180–212 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites phổ biến ở mức 160–210 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được xem là giải pháp đáng chú ý, nhằm khai thác hiệu quả quỹ nhà hiện hữu trong khu vực nội đô.

Hiện, Hà Nội có khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960–1980. Sau nhiều thập kỷ sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí xuất hiện dấu hiệu mất an toàn, cần được cải tạo hoặc phá dỡ. Tuy nhiên, tiến độ nhiều năm qua vẫn chưa đạt kỳ vọng do còn tồn tại nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai, từ lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế bồi thường, tái định cư đến việc hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan…

Từ yêu cầu thực tiễn, UBND TP. Hà Nội đã giao Sở Xây dựng chủ trì xây dựng dự thảo Nghị quyết quy định cụ thể về nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí, trình tự và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với các dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Đây kỳ vọng sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng, giúp tháo gỡ dần khó khăn nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới.

 BỔ SUNG TIÊU CHÍ ĐỂ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ CÓ NĂNG LỰC

Phát biểu tại Hội nghị phản biện xã hội do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.Hà Nội tổ chức đối với Dự thảo Nghị quyết này, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nhấn mạnh vấn đề then chốt vẫn là lựa chọn nhà đầu tư - khâu có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ cũng như hiệu quả của toàn bộ dự án cải tạo chung cư cũ. Vì vậy, để bảo đảm công khai, minh bạch và thuận lợi trong quá trình thực hiện cần rà soát lại quy định về hồ sơ mời nhà đầu tư. Đặc biệt, phần văn bản đề xuất của nhà đầu tư tại khoản 2 Điều 4 của Dự thảo mới chỉ nêu ở mức khái quát do đó nên biên soạn chi tiết hơn.

Bên cạnh việc hoàn thiện hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư, theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Thành phố cũng phải xem xét thành lập tổ chức đánh giá liên ngành trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời bổ sung đại diện của Mặt trận Tổ quốc và các chuyên gia chuyên ngành. Ông đề xuất quy định rõ hơn về trách nhiệm của tổ đánh giá. Trong đó, Điều 6 của Dự thảo nghiên cứu bổ sung nội dung hủy kết quả lựa chọn nếu phát hiện việc đánh giá thiếu minh bạch hoặc không bảo đảm cơ sở khoa học.

Đáng chú ý, đại diện Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đề nghị bổ sung quy định thu hồi dự án trong trường hợp nhà đầu tư chậm tiến độ quá 24 tháng. Theo ông, đây là giải pháp cần thiết, tránh tình trạng dự án kéo dài nhiều năm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và diện mạo đô thị.

Liên quan đến nội dung này, PGS, TS. Doãn Minh Tâm, nguyên Viện trưởng Viện Khoa học công nghệ giao thông vận tải, Bộ Giao thông Vận tải (nay là Bộ Xây dựng), đánh giá Chương II của Dự thảo, đặc biệt là Điều 4 quy định nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư là phần quan trọng của nghị quyết. Ông lưu ý sự thành công của dự án cải tạo chung cư cũ phụ thuộc chủ yếu vào năng lực của nhà đầu tư. Dự thảo cần bổ sung đầy đủ các yêu cầu nhằm tuyển chọn được những doanh nghiệp thực sự có năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng tổ chức thực hiện dự án.

Dẫn quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đầu tư công 2024 về phân loại dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B, C, ông cho rằng tùy theo tổng mức đầu tư của từng dự án cải tạo chung cư cũ, ngay từ đầu phải xác định rõ tiêu chí năng lực tương ứng để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Cụ thể, đối với các dự án nhóm A, thực hiện tuyển chọn nhà đầu tư theo quy trình hai bước nhằm sàng lọc kỹ năng lực tài chính, kinh nghiệm và phương án triển khai. Trong khi đó, các dự án nhóm B và C có thể áp dụng quy trình một bước để rút ngắn thời gian thực hiện.

Nhấn mạnh đến việc quy định chặt chẽ tiêu chuẩn, điều kiện, năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư, theo PGS. TS. Doãn Minh Tâm nhận định cần được thể chế hóa bằng những quy định đầy đủ, khoa học và chặt chẽ trong hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật thay vì chỉ quy định khái quát trong nghị quyết.

Theo các chuyên gia, nếu hoàn thiện được cơ chế lựa chọn nhà đầu tư minh bạch, khoa học và khả thi, Hà Nội sẽ có cơ hội tháo gỡ được “điểm nghẽn” trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Từ đó, thúc đẩy chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân và tạo động lực phát triển đô thị bền vững trong giai đoạn tới.