Bất động sản công nghiệp miền Nam phục hồi

Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam quý 4/2025 do Cushman & Wakefield vừa công bố, thị trường ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét trong quý cuối năm 2025, sau giai đoạn chịu tác động từ các chính sách thuế quan và những bất ổn của thương mại toàn cầu.

Báo cáo cho thấy tổng nguồn cung đất công nghiệp toàn vùng tăng mạnh, đồng thời hai phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, khi đều đạt trên 90%.

Cụ thể, trong quý 4/2025, thị trường đất công nghiệp ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới đáng kể với khoảng 2.000 ha từ giai đoạn 1 của hai dự án lớn tại Đồng Nai là Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp và Khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn. Nhờ đó, tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và tăng gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.

Xét theo cơ cấu thị trường, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với 45% thị phần nguồn cung đất công nghiệp; Đồng Nai vươn lên chiếm 33% nhờ nguồn cung mới; trong khi Tây Ninh chiếm 22%.

Việc nguồn cung tăng nhanh khiến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường điều chỉnh xuống mức 74% trong quý 4/2025. Xét về cục diện từng địa phương, TP. Hồ Chí Minh vẫn chứng tỏ sức hút của thị trường trọng điểm khi duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%. Trong khi đó, các thị trường vùng ven có sự chênh lệch lớn hơn: Đồng Nai giữ mức trung bình khá là 71,62%, còn Tây Ninh hiện đang dư thừa nguồn cung lớn với tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ 58,23%.

Đáng chú ý, mặc dù nguồn cung gia tăng nhanh, giá chào thuê sơ cấp trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng vẫn tăng, đạt khoảng 185 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.

Dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam giai đoạn 2026 - 2029, Cushman & Wakefield cho biết thị trường đang đứng trước ngưỡng cửa bứt phá mạnh mẽ khi hình thành mô hình siêu đô thị công nghiệp xanh, tích hợp sâu các tiêu chuẩn ESG để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao với tổng nguồn cung dự kiến bùng nổ gần 3.800 ha.

Trong đó, TP. Hồ Chí Minh giữ vai trò hạt nhân với gần 2.600 ha, chuyển dịch từ mô hình sản xuất đơn thuần sang hệ sinh thái công nghiệp – dịch vụ hiện đại. Sự kết hợp giữa năng lực R&D tại khu vực trung tâm và các cụm sản xuất xanh tại địa phương vệ tinh giúp tối ưu chuỗi giá trị, đáp ứng yêu cầu giảm phát thải của các tập đoàn đa quốc gia, qua đó, củng cố vị thế Việt Nam trong chuỗi sản xuất công nghệ cao khu vực.

Ở tầm nhìn trung hạn, chuyên gia tại Cushman & Wakefield cho rằng thị trường tiếp tục được củng cố bởi “động lực kép” từ hạ tầng giao thông chiến lược, gồm mạng lưới cao tốc, đường vành đai và sân bay quốc tế Long Thành kết nối trực tiếp với cảng Cái Mép - Thị Vải. Liên kết vùng ngày càng hoàn thiện giúp khai thác hiệu quả quỹ đất tại Tây Ninh, Đồng Nai, giảm chi phí logistics và chuỗi cung ứng.

“Sự đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và các khu công nghiệp thế hệ mới được kỳ vọng hình thành mạng lưới cung ứng dồi dào, bền vững, tạo giá trị gia tăng cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam”, chuyên gia của Cushman & Wakefield nhận định.